共有土地

共有土地怎麼賣？土地法第34條之1多數決的條件與程序

作者：岳霖（孟霖開發所長）｜更新日期：2026-10-16

簡短回答

分別共有的土地要出賣，不一定要全體同意。依土地法第34條之1，同意的共有人「人數過半且應有部分合計過半」即可；或同意者應有部分合計逾三分之二，此時人數不計。但必須先以書面通知不同意的共有人、對價要保障，且不同意者有優先購買權。

多數決的兩個門檻是什麼？

門檻	人數要求	持分要求
一般多數決	同意的人數過半	同意者應有部分合計過半
三分之二捷徑	人數不計算	同意者應有部分合計逾三分之二

舉例：五個人各持有五分之一，只要三個人同意，人數與持分都過半，就可以決定出賣整筆土地。若同意者的持分合計超過三分之二，就算人數沒過半也可以。

同意與不同意的各占一半時，任何一邊都過不了多數決的門檻。這時可以向法院請求裁判分割，依民法第824條，法院會依情形把土地分開（原物分配），或變賣後將價金分配給各共有人。

不一定。多數決與裁判分割是法律預設的出口，但多數情況下，先釐清各人持分、所有權人是否都找得到、有沒有人想買斷，通常比直接走程序更快。本文以「分別共有」為例；繼承後尚未分割的「公同共有」規則不同，請見延伸閱讀。

共有土地要全部共有人同意才能賣嗎？

不用。分別共有土地依土地法第34條之1，可以用多數決決定出賣：人數過半且持分合計過半，或持分合計逾三分之二。

多數決賣地要怎麼通知不同意的人？

要用雙掛號或存證信函事前通知；確實無法送達，才可以公告。

不同意賣地的共有人可以拿到錢嗎？

可以。他依持分應得的價金，同意者須負連帶責任，且過戶時要證明已給付或已提存。

不同意的共有人可以自己買下來嗎？

可以。共有土地要賣給外人時，不同意者有以相同條件優先承買的權利。